板塊分化，“洼地”中有“高地”
實際上，近些年來房山樓市的供應結構也在發(fā)生著比較明顯的變化。從剛開始針對首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過渡，部分高品質的項目也在逐漸開始入市。同時，由于房山區(qū)面積較大，分為多個樓盤相對集中的板塊，而每一個板塊又有著自身不同的區(qū)位特點，這也造成了房山區(qū)域市場相對復雜，各個區(qū)域之間的供應結構和價格相差較大的局面出現(xiàn)。
在長陽、良鄉(xiāng)這兩個離城區(qū)較近、新盤分布比較集中的板塊，6月的新房均價達到了2.95萬元/平方米和2.57萬元/平方米。相對地，較遠一些的閻村，6月的新房均價僅為1.7萬元/平方米，而更遠一些的琉璃河均價僅8600元/平方米。這些偏遠區(qū)域的房價在數(shù)據(jù)統(tǒng)計時拉低了房山區(qū)的均價，更使房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢。
在房山的長陽板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤的售價也讓剛需族發(fā)出“高攀不起”的感慨。中原地產的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中糧萬科·長陽半島帶精裝修的商住房源，銷售均價為3.2萬元/平方米，相對其南邊幾公里的廣陽城、良鄉(xiāng)大學城附近的房源，價格要高出不少。比如，位于廣陽城地鐵站附近的住宅項目金隅糖+，售價在2.7萬元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學城北側的旭輝E天地商住LOFT產品，上半年毛坯房銷售均價僅在1.9萬元/平方米左右。
但是，記者本周三走訪時發(fā)現(xiàn)，上述幾個項目目前對客戶的報價均已大大超過今年上半年的銷售均價，但差距依然較大。像中糧萬科·長陽半島的商住產品，中介介紹時稱其最高售價達3.8萬元/平方米。金隅糖+目前售價已達到3.5萬元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價也達2.2萬元/平方米左右。
對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，上半年房山長陽、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價與去年同期相比，上漲幅度高達19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個百分點，預計下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價格水平。
“北京市場上最后的價格洼地正在被潮水般涌來的購房需求填平。”郭毅表示，“今年以來房山長陽、良鄉(xiāng)共成交商品住宅2771套，比同期市場供應多出了千套之余，區(qū)域樓市的供不應求催升了房價高漲。”
供應轉變，大戶型、豪宅漸入市
除了集中分布于長陽和良鄉(xiāng)等地的剛需項目之外，房山還有大量的改善型住宅分布。比如，五礦·銘品、廣陽郡九號、天恒樂墅、韓建·觀山源墅等，只不過這些項目并未位于剛需產品較集中的長陽區(qū)域附近，而是分布在相對獨立的位置上。其價格雖然不能同動輒“十萬+”的地王項目相比，卻也大大超過了房山區(qū)域均價，針對的也不再是首次置業(yè)的剛需客群。
比如，位于良鄉(xiāng)大學城附近的廣陽郡9號，單套總價500萬至700萬元之間。而位于房山閻村附近的天恒樂墅，雙拼別墅產品總價600萬元起的價格也是主要瞄準改善型需求客群。
“目前，位于西南五環(huán)的長陽、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶型為主的供應結構，大戶型產品的供應量明顯增加。”郭毅指出，目前，在長陽、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶型產品供應套數(shù)與中小戶型各占50%。與去年同期相比，長陽、良鄉(xiāng)在區(qū)域內商品住宅總供應量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經歷一個高端化的過程。
據(jù)記者了解，得益于近幾年7000億城南投資的推動，房山實現(xiàn)了產業(yè)升級與配套的完善，也吸引了品牌開發(fā)商紛紛進駐這一曾經被認為是價格洼地的房山樓市。
北京市房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，依托于房山大的規(guī)劃，位于京西南五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域發(fā)展前景廣闊。“因為從長遠來看，城六區(qū)也無法擴建，房山無疑是承接城六區(qū)功能和產業(yè)疏解的絕佳地帶，未來這個區(qū)域的舒適度是極高的?！?/p>
區(qū)域配套漸完善，未來潛力被看好
房山樓市由首次置業(yè)的剛需人群向高品質乃至首次改善需求過渡，也對房山的開發(fā)商們提出了更高的要求，同時也反過來催升了開發(fā)商對于區(qū)域的未來預期。
從房山區(qū)域的整體發(fā)展來說，近年來，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設已經相對成熟，而華北最大奧特萊斯購物中心落戶也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價值以及配套開始逐步提升和完善，地鐵房山線的開通、燕房線的建設使得房山交通發(fā)展迅速，價值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。
不止一位房山區(qū)域開發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價格仍然是偏低的，所以今年以來，長陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補漲”。
房山一別墅項目負責人也表示：“如今，房山區(qū)域購房者的需求已經發(fā)生了一些變化，價格已經不是吸引購房者的唯一要素，所以項目用價格的手段來吸引客戶，優(yōu)勢也不再明顯。他們已從只關注價格、產品戶型、配套設施等看得見摸得著的方面，轉而開始注意物業(yè)管理、區(qū)域升值潛力這些軟性需求。這是區(qū)域客群正在成熟的標志，也是整個區(qū)域發(fā)展帶來的結果?！?/p>
（責任編輯：盧相汀）
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